Comment bien évaluer une maison?

Par Yvan Dufresne, notaire, Courtier immobilier agréé

Introduction

À titre de courtier immobilier, l’une des qualités les plus difficiles à maîtriser est, sans contredit, d’être capable d’établir avec justesse la valeur marchande d’une propriété.

Cela n’est jamais facile parce qu’en réalité, il n’existe pas 2 propriétés parfaitement identiques, notamment quant à leur emplacement (lequel est forcément différent), mais aussi parce que les conditions de marché changent constamment.

Bien évaluer exige une formation pour connaître les techniques d’évaluation applicables et surtout, de la pratique, de la pratique, et encore de la pratique! Par conséquent, il est indéniable qu’en cette matière, les courtiers possédant de nombreuses années d’expérience disposent d’un avantage très important.

Avant d’aller plus loin, il faut bien comprendre de quoi l’on parle. Qu’est-ce qu’une évaluation? À mon avis, la meilleure définition, et la plus simple, est la suivante :

L’évaluation est une opinion motivée de la valeur à une date donnée.

Cette définition est simple mais elle comporte des éléments très importants :

D’abord, on comprend qu’il s’agit d’une opinion, toutefois cette opinion se doit d’être motivée par une analyse sérieuse et non sur une simple première impression.

Bien que cette opinion puisse être exprimée verbalement, si vous faites évaluer votre propriété par un courtier, exigez un rapport écrit, parce que généralement un rapport verbal équivaut à une analyse sommaire, alors qu’un rapport écrit nécessite une analyse approfondie. Aussi, comme le dit si bien le dicton : «les paroles s’envolent, mais les écrits restent».

Comme autre élément important, il faut savoir de quelle valeur il s’agit. Dans notre domaine, la seule valeur à rechercher est la valeur marchande.

Ce qui nous amène à définir, à son tour, l’expression valeur marchande.

La valeur marchande représente le prix de vente le plus probable compte tenu d’une durée raisonnable permettant de trouver un acheteur.

Le domaine de l’évaluation s’appuie sur de nombreux principes dont, bien entendu, le principe de l’offre et la demande et, entre autres, sur le principe de substitution.  Le principe de substitution veut qu’un acheteur ne sera pas disposé à payer, pour l’achat d’une propriété, un montant plus élevé que le prix payé ou demandé pour des propriétés similaires, ou encore, le prix qu’il en coûterait pour construire une propriété semblable.

Par exemple, l’acheteur qui projette d’acheter une maison de 300 000$ ne l’achètera pas s’il apprend que dans le même quartier, il y a une maison identique offerte à 250 000$, ou bien, s’il peut en faire construire une dans le voisinage pour 250 000$.  En somme, c’est un peu le principe du gros bon sens.

La démarche à suivre

Bien que tous ne procèdent pas de la même manière, avec l’expérience, j’ai constaté que pour en arriver à émettre une opinion bien motivée, vaut mieux procéder par une méthode bien ordonnée.

Personnellement, je débute toujours par recueillir le maximum d’informations sur la propriété à évaluer. Entre autres, je consulte le registre foncier pour y obtenir une copie du plan de cadastre officiel.

Au prix où se vendent les terrains, l’approximation n’a pas sa place. Avec le plan cadastral en main, je suis certain d’avoir les mesures et dimensions exactes du terrain.

Dépendamment des cas, plusieurs autres informations sont maintenant disponibles sur Internet : rôle d’évaluation, factures de taxes, titres de propriété (notamment pour vérifier l’existence de servitudes).

Lorsque j’ai réuni les informations pertinentes, je suis prêt pour rencontrer le propriétaire afin de faire une visite complète des lieux et connaître toutes les caractéristiques de la maison. Aussi, sur place, je prends en note chacun des éléments pouvant contribuer à augmenter la valeur de la propriété.

Disposant maintenant d’une bonne connaissance de la maison que je dois évaluer, je retourne à mon bureau pour y scruter toutes les ventes de maisons semblables effectuées récemment, et dans le même quartier.

Le but est de retenir les 3 ou 4 maisons les plus comparables ou représentatives de la maison à évaluer, afin d’en faire, pour chaque vente, une analyse comparative et détaillée.

Je sais pertinemment que dans le domaine du courtage immobilier, il est courant pour les courtiers de «sortir» les comparables avant même d’avoir visité la maison. Mon expérience m’a convaincu que cela n’est pas la meilleure méthode.

En recherchant des comparables avant même d’avoir visité et de bien connaître  la maison à évaluer, l’on risque de ne pas retenir les meilleurs comparables, et l’on se présente forcément avec opinion préconçue et biaisée.

En somme, peut-on vraiment bien évaluer une maison avant même d’en avoir fait la visite? Absolument pas! Voilà pourquoi, je me présente chez mes clients avec l’esprit ouvert, de manière à être en mesure de rechercher la valeur maximale de leur propriété.

Les techniques d’évaluation

Pour évaluer une propriété, il n’existe pas une multitude de méthodes. En fait, dans ce domaine, l’on ne connaît que 3 techniques, soit la technique de parité, la technique du coût et la technique du revenu.

  1. La technique de parité : Aussi connue sous le nom de «technique des prix de ventes ajustés», ou encore, «analyse comparative», cette méthode consiste à établir la valeur marchande par l’analyse de ventes de propriétés similaires et réalisées sur le marché.
    Cette méthode implique la recherche de comparables vendus, leur vérification et surtout de procéder à des rajustements par rapport à la propriété à évaluer, de manière à tenir compte de chacune des caractéristiques pouvant contribuer à la valeur.
    Dans le domaine, cette méthode est reconnue à titre de preuve directe et comme étant la meilleure pour établir la valeur marchande, et c’est pourquoi, je l’utilise presque toujours lorsque je procède à une évaluation.
  2. La technique du coût : Cette technique consiste à établir la valeur par l’addition de la valeur du terrain, du coût de remplacement déprécié du bâtiment et du coût de remplacement déprécié des améliorations au terrain.Contrairement à la technique de parité, cette méthode est réputée pour ne constituer qu’une preuve indirecte de la valeur, et ne devrait donc pas être privilégiée pour rechercher la valeur marchande.
  3. La technique du revenu : Cette dernière méthode est basée sur la capitalisation des revenus nets provenant d’un immeuble à revenus. Cette technique est fort utile pour les investisseurs à la recherche d’immeubles multi-locatifs, mais n’est aucunement applicable dans le cas d’une maison ou d’un condo.

Remarques spécifiques aux condos

Dans le cas d’un condo, l’expression «il faut comparer des pommes avec des pommes» revêt tout son sens. D’abord, il faut utiliser comme comparables des unités de condos faisant tous partie du même immeuble.

Au préalable, avant de débuter notre analyse, il est absolument primordial de consulter le plan de cadastre vertical afin d’obtenir, autant pour le condo à évaluer que pour les comparables vendus, la superficie exacte de chacun des appartements, et cela, tel que mesurée avec précision par l’arpenteur-géomètre.

Cette vérification est malheureusement nécessaire parce que dans le domaine des condos, l’on constate que les superficies annoncées sur les fiches descriptives sont trop souvent erronées, voire gonflées.

Le plan de cadastre ne peut pas mentir et met tous les condos sur le même pied quant à leur grandeur exacte. La superficie d’un condo constituant l’un des éléments les plus important dans la mesure de la valeur, il n`y a pas de place à l’erreur sur ce point crucial.

L’évaluation et le droit

Le Code civil du Québec constitue la base du droit immobilier. Les droits de propriété et leurs exercices peuvent être affectés de différentes manières. Par exemple, un courtier doit connaître la différence entre un immeuble par nature et un immeuble par attache. Notons aussi le cas des servitudes; certaines seront passives, d’autres actives, et peuvent avoir une influence positive ou négative sur la valeur.

La réglementation municipale peut aussi avoir un impact et, en ce domaine, il faut notamment bien comprendre la notion des droits acquis lorsque cela devient pertinent.

En matière de copropriété, il est essentiel de bien faire la différence entre la simple indivision et la copropriété établie aux termes d’un plan cadastral et suivie d’une déclaration de copropriété (condominium).

Donc, pour bien évaluer une propriété, bien qu’il ne soit pas strictement obligatoire d’être un juriste, il est toutefois essentiel de posséder une bonne connaissance du droit immobilier. Et cela est primordial, non seulement pour bien évaluer, mais aussi pour bien vendre une propriété.

Conclusion

Je considère qu’évaluer une maison ou un condo se compare à jouer d’un instrument de musique. Par exemple, pour devenir un bon violoniste, il ne suffit pas de posséder un magnifique violon; il faut pratiquer, pratiquer, et encore pratiquer, et cela pendant des années.

En d’autres termes, on peut aussi affirmer que l’évaluation constitue à la fois une science et un art.

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