La reprise d’un logement par le propriétaire

Par Yvan Dufresne, notaire, Courtier immobilier agréé

Depuis quelques années, beaucoup de gens sont à la recherche d’un duplex ou triplex et plusieurs sont convaincus qu’il leur sera facile de reprendre un ou même 2 logements pour s’y loger et y loger un proche parent ( parfois même un bon copain).

Au cours des dernières années, Suzy a notamment rencontré plusieurs acheteurs à la recherche d’un duplex pour s’y loger, comme par exemple, la mère et la fille qui désiraient acheter ensemble un duplex pour y habiter chacune un logement (danger!).

Suzy a aussi rencontré un cousin et une cousine qui avaient les mêmes ambitions (danger!).  Enfin, un frère et une sœur envisageaient d’acheter ensemble un duplex pour y reprendre chacun un logement (encore danger!).

Malheureusement, la plupart des acheteurs que nous rencontrons sont mal informés et  ignorent qu’un locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux.  Ce droit vise à permettre au locataire de demeurer dans « son logement » aussi longtemps qu’il le désire.

Bien qu’il soit permis à un propriétaire de reprendre un logement, cela ne sera possible que dans les cas spécifiquement identifiés par la Loi et aux conditions établies par le Code civil du Québec.

LE CAS CLASSIQUE

L’article 1957 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

« Le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. »

Selon cet article, si j’achète un duplex, je peux reprendre un logement pour moi-même l’habiter.  Je pourrais aussi reprendre un 2ième logement pour y loger ma fille.

Toutefois, je n’ai pas le droit de mettre fin prématurément au bail et je devrai attendre la fin du bail avant d’emménager.  De plus, je devrai au préalable être devenu propriétaire de l’immeuble, ce qui signifie que l’acte de vente notarié devra être signé et publié, et je devrai aussi avoir avisé par écrit le locataire au moins 6 mois avant la fin de son bail.

Par exemple, pour reprendre un logement dont le bail prend fin le 30 juin 2009, il aurait fallu que je devienne propriétaire au plus tard en décembre 2008 et que le locataire ait reçu mon avis avant le 1er janvier 2009.   Sinon, je devrai attendre au 1er juillet 2010 avant de reprendre le logement. La procédure et les délais sont les mêmes si je souhaite reprendre le 2ième logement pour ma fille.

Il s’agit là du cas le plus simple que l’on puisse rencontrer, et pourtant beaucoup d’acheteurs se font prendre en ne respectant pas les délais pour agir.

LE FAMEUX CAS DES INDIVISAIRES

Imaginons maintenant que je souhaite simplement aider ma fille à devenir propriétaire et qu’elle et moi achetons ensemble un duplex (occupé par 2 locataires) dans le but qu’elle y habite un des deux logements.  Aurons-nous le droit de le faire?

Malheureusement, la réponse à cette question est : NON!

Pourquoi???  Parce qu’en achetant avec ma fille, nous sommes, aux yeux de la Loi, des copropriétaires indivis que l’on nomme aussi des « indivisaires ».  Or, en matière de reprise de logement, la Loi déteste les indivisaires.

En effet, l’article 1958 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

« Le propriétaire d’une part indivise d’un immeuble ne peut reprendre aucun logement s’y trouvant, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint. »

En clair, la Loi prévoit que lorsque l’on est copropriétaire indivis d’un immeuble, l’on a pas le droit de reprendre un logement peu importe qui l’on voudrait y loger.  Une seule exception à cette règle : le cas des conjoints.  Évidemment, si un mari et son épouse achètent un duplex, ils pourront reprendre un logement pour eux-mêmes s’y loger.

Donc, les cas suivants sont à éviter :

Père-fille, mère-fils, cousin-cousine, frère-sœur…  Dans chacun de ces cas, ceux qui auront acheté dans l’ignorance de la Loi seront fort déçus lorsque viendra le temps de tenter de reprendre un logement.

En matière de droit, chaque cas est particulier…
Cette chronique se veut une source d’informations mais ne doit,
en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique.
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