Le suicide, il faut le déclarer

Par Yvan Dufresne, notaire – Courtier immobilier agréé

Le 21 novembre 2013, dans l’affaire Fortin c. Mercier, la  Cour Supérieure du Québec rendait une décision très importante pour le domaine de l’immobilier et concernant l’obligation de divulguer le suicide ayant déjà eu lieu dans une résidence.

La trame du procès est la suivante:

Les demandeurs prétendent être victimes d’un “dol” commis par le défendeur au moment de l’achat d’une maison. Ils demandent la nullité de la vente et réclament des dommages car s’ils avaient su ce que le vendeur savait, ils n’auraient jamais acheté cette maison.

Le défendeur (vendeur) admet que, lorsqu’il a mis sa maison à vendre en 2012, il était informé de la survenance des événements (pacte de suicide) survenu en 2010.

Le défendeur admet qu’il n’a pas divulgué ces informations (pacte de suicide) aux acheteurs au moment de conclure la vente de sa maison.

Pour sa défense, le vendeur rétorque qu’il n’avait pas à déclarer ces événements aux acheteurs lors de la vente, qu’aucune question ne lui a été  posée  à ce sujet, et qu’il ne pouvait pas deviner que les acheteurs étaient aussi sensibles à de tels événements.

Les faits:

En 2011, le défendeur acquiert la maison en question de la succession.

Au début de l’année 2012, le défendeur remet la maison en vente. Il ne l’a jamais habitée.

Le vendeur débute en affichant la maison sur le site “duProprio” mais après peu, accorde un contrat de courtage à un courtier immobilier. Après quelques jours, le courtier reçoit un appel au sujet du “double suicide” ayant eu lieu dans la maison. Le courtier indique alors qu’il y a lieu de compléter le formulaire de l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) intitulé “Déclarations du vendeur sur l’immeuble”.  

Ce formulaire comprend notamment la question suivante: ” Y a-t-il déjà eu suicide ou mort violente dans l’immeuble? “. Notons qu’à l’époque ce formulaire n’était que recommandé mais qu’il est devenu obligatoire pour les courtiers depuis le 1er  juillet 2012.

Le vendeur refuse alors de signer le formulaire et vu son obligation déontologique de tout de même dévoiler cette information (suicide) à un acheteur, l’on met fin au contrat de courtage.

Le vendeur reprend à la case départ et affiche pour une deuxième fois sa maison sur “duProprio”.

Après un certain temps, il confie de nouveau la vente à un courtier. Ce deuxième courtier complète le formulaire “Déclarations du vendeur sur l’immeuble” et il y sera mentionné que “les propriétaires précédents se sont suicidés dans le garage”. 

Cette affirmation est initialée par le vendeur mais, elle est fausse, puisque les événements se sont déroulés à l’intérieur de la maison.

À l’expiration de ce 2ième contrat de courtage, le vendeur annonce une fois de plus sa maison sur “duProprio”, et c’est alors que les demandeurs visitent la propriété. Le Juge résume le déroulement de la visite comme suit:

          “C’est ainsi que lors de cette première visite, le défendeur n’a pas parlé aux demandeurs des     tragiques événements. Les demandeurs ont questionné le défendeur sur l’apparent long délai depuis la mise en vente de cette belle propriété toute rénovée. Le défendeur avait alors l’occasion, du moins, d’en expliquer la cause. Il a préféré parler du ralentissement dans l’immobilier et de la qualité des services des courtiers.”

Le vendeur accepte rapidement l’offre des acheteurs, lesquels interrogent le vendeur au sujet du document “Déclaration du vendeur”. Le défendeur (vendeur) affirme alors que sous la  bannière “duProprio” ce document n’existe pas.

Quelques jours après la signature de l’acte de vente, l’acheteuse se rend à la maison et en profite pour aller chercher son courrier. À cette occasion, elle y rencontre son nouveau voisin, lequel lui demande: “Ça ne vous fait pas peur?” 

Les acheteurs n’ont jamais habité la maison.

Les acheteurs demandent à la Cour le remboursement de la somme de 275 000$ payée pour l’achat de la maison. Ils réclament aussi la somme de 23 025$ qu’ils ont déboursée au cours de la première année, de même que 30 000$ à titre de dommages moraux et punitifs.

La décision:

Pour rendre sa décision, le Juge passe en revue le droit applicable et il l’analyse en regard des faits.  En résumé, il faut retenir de cette importante décision ce qui suit:

L’article 6 du Code civil du Québec édicte que “Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi.”

Selon les auteurs, “Le dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes”.

La réticence et le silence constituent une forme de dol.

La demande d’annulation de la vente ne se fonde pas sur le vice caché. L’immeuble en question est exempt de vice et, tel que le mentionne le Juge : “Ce n’est pas l’immeuble qui est vicié, c’est le consentement des demandeurs”.

Dans cette affaire, le vendeur savait qu’il était important de déclarer le suicide, car  il a mis fin au premier contrat de courtage après que le courtier lui ait demandé de le dénoncer. De plus, le vendeur a, par la suite, menti en situant le suicide dans le garage.

Le Juge note que suivant l’expérience des gens du métier, soit les courtiers immobiliers, cette information est tellement importante qu’il est maintenant obligatoire de répondre à cette question lorsque l’on fait appel au service d’un courtier.

Le Juge en arrive à la conclusion que le vendeur avait l’obligation de dévoiler le pacte de suicide survenu dans la maison et comme il ne l’a pas fait, le consentement de l’acheteur n’était pas valable.

En conséquence, le Tribunal ordonne l’annulation de la vente et condamne le vendeur à rembourser la somme de 275 000$. 

De plus, le vendeur est condamné à verser à l’acheteur des sommes totalisant 38 025$ à titre de dommages.

Cette décision de la Cour Supérieure vient consacrer la position de l’OACIQ à l’effet qu’il est obligatoire de dévoiler le suicide.

Ceux qui pensaient qu’ils n’avaient qu’à vendre par eux-mêmes pour éviter d’en parler savent maintenant qu’il n’y a pas d’échappatoire, et que les courtiers agissent de cette manière pour éviter les poursuites judiciaires et les très lourdes conséquences en découlant.

   En matière de droit, chaque cas est particulier… Cette chronique se veut une source d’information mais ne doit,en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique

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