Les certificats de localisation et les condos

Par Yvan Dufresne, notaire – Courtier immobilier agréé DA

Selon M. Vincent  McCormack, arpenteur-géomètre, la première “référence” traitant d’un certificat de localisation daterait de 1925 et se lirait comme suit:

« De plus en plus fréquemment, sur la demande de notaires ou de compagnies de prêts, l’arpenteur est requis de dresser des certificats d’arpentage, destinés à établir, entre  autres choses, si la construction est bien placée dans l’assiette du lot, si elle n’empiète pas sur un lot voisin, si les murs sont mitoyens, si les vues sont en conformité avec les exigences du Code, si les alignements ont été respectés, etc., toutes choses enfin qui permettent au prêteur et à l’acheteur de juger s’il peut engager son capital dans la transaction projetée, avec l’assurance qu’il aura le moins d’ennuis possible ».

Le moins que l’on puisse dire est que cette “référence” est toujours d’actualité, d’autant plus que le Code civil du Québec, entré en vigueur en 1994, a consacré l’obligation pour le vendeur d’un immeuble de fournir un certificat de localisation.

Alors, si vous êtes propriétaire et que vous avez acheté au cours des 20 dernières années, le notaire a exigé du vendeur qu’il vous  fournisse un tel certificat.

Ainsi, en pratique, la plupart des personnes possédant une résidence unifamiliale savent de quoi l’on parle  lorsqu’il est question d’un certificat de localisation ou, à tout le moins, se rappellent que, chez le notaire, il a été question d’un “arpentage”.

En somme, pour une maison, l’usage datant de près d’un siècle est maintenant bien établi  de sorte que généralement  les courtiers immobiliers informent les vendeurs quant à l’obligation de fournir un certificat de localisation lors de la vente.

LES CERTIFCATS DE LOCALISATION DE PARTIES PRIVATIVES

Mais, que se passe-t-il si vous vendez un appartement détenu en copropriété divise, ou communément un “condo”?

Devrez-vous fournir un certificat de localisation?

Si oui, sur quoi portera ce certificat? Quel travail l’arpenteur devra-t-il effectuer?

Un “condo” est un immeuble au sens du Code civil. À l’instar de tout autre immeuble, il faut donc, à titre de vendeur, que vous fournissiez un certificat de localisation concernant l’immeuble que vous vendez, en l’occurrence votre condo.

Mais, en matière de “condo”, ce certificat doit-il porter sur les parties communes et les parties privatives ou bien pourrait-il se limiter à la partie privative ou, au contraire, s’en tenir uniquement à la partie commune extérieure du bâtiment?

Dans un monde idéal, le vendeur devrait fournir un certificat de localisation récent portant à la fois sur l’ensemble des parties communes et aussi sur toutes les parties privatives incluant, bien entendu, l’appartement occupé par le vendeur.

Dans les faits, il est rarement possible d’obtenir un certificat aussi parfait. Alors, comment déterminer la teneur ou le type de certificat que le vendeur devra fournir à l’acheteur?

LISEZ ATTENTIVEMENT VOTRE PROMESSE D’ACHAT 

Bien que le Code civil impose l’obligation de fournir un certificat de localisation, le vendeur n’est toutefois tenu que de remettre celui en sa possession, lequel est bien souvent désuet et  inacceptable pour le prêteur hypothécaire. C’est pourquoi, les formulaires de promesses d’achat  viennent en quelque sorte compléter la loi, en spécifiant généralement que le certificat doit démontrer l’état actuel de l’immeuble.

Dans le cas d’un condo, ce n’est pas tout de prévoir que le certificat doit être à jour. Encore faut-il, tel que mentionné plus tôt, déterminer sur quoi portera le certificat.

Dans le domaine du courtage immobilier, les courtiers sont tenus d’utiliser des formulaires obligatoires et depuis 2012, il existe dorénavant un formulaire spécifiquement conçu pour les immeubles détenus en copropriété divise, lequel stipule ce qui suit :

« Le vendeur fournira à l’acheteur …. un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’ensemble de la copropriété et incluant la partie privative, ou à défaut, un certificat de localisation décrivant la partie privative seulement… »

Donc, le vendeur qui possèderait le ou les certificats que l’on pourrait qualifier de parfait, devra bien entendu les remettre à l’acheteur. Par contre, un certificat récent, bien que ne portant uniquement sur la  partie privative sera suffisant, mais sera tout de même obligatoire.

  En matière de droit, chaque cas est particulier… Cette chronique se veut une source d’information mais ne doit,en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique

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