Vices cachés ou Vétusté?

Par Yvan Dufresne, notaire – Courtier immobilier agréé DA

Mes 20 années d’expérience dans le courtage immobilier m’ont appris que pour être en mesure de bien conseiller mes clients, il faut bien maîtriser les normes régissant les vices cachés. En effet, les vendeurs et les acheteurs nous posent très fréquemment des questions concernant cet épineux sujet.

Bien comprendre les principes gouvernant les vices cachés nous aide à bien conseiller nos vendeurs, notamment lorsque vient le temps de compléter le formulaire obligatoire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble ». D’autre part, lorsqu’un acheteur nous contacte parce qu’il a découvert un vice caché, il faut, d’entrée de jeu, l’aviser qu’il n’a pas le droit d’effectuer les travaux requis avant d’avoir dénoncé la situation au vendeur.

Dans la région de Québec, un bon nombre de quartiers recherchés sont composés de maisons construites dans les années 1960 et 1970. Ces constructions ont maintenant atteint l’âge de +ou- 50 ans et sont, par conséquent, sujettes à l’usure du temps.

Nous agissons régulièrement comme courtier dans ce type de transaction et à titre de professionnel du domaine, lorsque nos clients abordent la question des vices cachés, si l’on veut faire mieux que de simplement patiner, il faut être en mesure de répondre à la question suivante :

Est-ce qu’un vendeur est responsable de tous les vices affectant la propriété vendue ou bien existe-il, selon la Loi, une différence entre un vice caché et la simple vétusté ou usure normale d’une maison ?

La garantie des vices cachés

La garantie de qualité, communément connue sous le nom de « garantie des vices cachés », établit que le vendeur doit garantir à l’acheteur que la propriété vendue est exempte de vices cachés qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine.

Il est important de savoir que, selon la Loi, cette garantie s’applique automatiquement lors d’une vente sans qu’il soit besoin d’en faire mention.  C’est pour cela qu’on l’appelle la « garantie légale ».

Pour réussir lors d’une poursuite en vices cachés, l’acheteur devra démontrer que le vice rencontre les critères établis par la jurisprudence, à savoir :

1- Le vice doit être grave

2- Le vice doit être inconnu de l’acheteur

3- Le vice doit être caché (L’acheteur doit être vigilant afin de détecter des indices de vices)

4- Le vice doit être antérieur à la vente

La vétusté

Selon le dictionnaire Larousse, la vétusté se définit comme suit :

« État de détérioration produit par le temps »

Pour sa part, le Code civil du Québec ne nous fournit pas de définition de la vétusté et n’en traite pas dans les articles régissant les vices cachés.  Toutefois, la jurisprudence en tient compte et c’est pourquoi il faut faire la différence entre le vice caché et la vétusté.

Rappelons que l’acheteur a toujours l’obligation d’agir avec prudence et diligence et qu’en présence d’un immeuble âgé, cette obligation prend tout son sens concernant les composantes d’un bâtiment construit il y a une cinquantaine d’années.

L’exemple le plus courant de vétusté que nous rencontrons est celui des drains agricoles (ou français). L’obligation de munir une maison d’un drain poreux ou perforé autour de la fondation n’est apparue que dans les années 1950.

Donc, si vous achetez une maison construite avant cette époque, vous avez l’obligation d’être prudent, de vous renseigner et ainsi vous saurez qu’il n’y a probablement pas de drain autour de la maison.

Si la maison que vous souhaitez acheter date de 1960, il devrait y avoir un drain. Par contre, un inspecteur en bâtiment vous dira qu’un drain agricole a une durée de vie utile d’environ 25 ans. Dans ce contexte, si le drain ne fonctionne plus, ce n’est pas parce qu’il a été mal construit; c’est simplement parce qu’il est vétuste.

Conclusion :

La vétusté ou l’usure normale des composantes d’une maison ne sont pas considérées comme un vice caché au sens de la Loi.  En conséquence, le vendeur doit prendre le temps de bien remplir avec son courtier le formulaire de Déclarations du vendeur sur l’immeuble afin d’informer l’acheteur sur l’âge de la maison et de ses principales composantes, tel le drain agricole et la toiture.

En matière de droit, chaque cas est particulier…
Cette chronique se veut une source d’informations mais ne doit,
en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique.
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