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La reprise d’un logement par le propriétaire

LA REPRISE D’UN LOGEMENT PAR LE PROPRIÉTAIRE                                          

Par Yvan Dufresne, notaire

Courtier immobilier agréé DA

 

Beaucoup de gens sont à la recherche d’un duplex ou triplex et plusieurs sont convaincus qu’il leur sera facile de reprendre un ou même 2 logements pour s’y loger et y loger un proche parent, parfois même un bon copin (copine).

 

La plupart des acheteurs que nous rencontrons ignorent qu’un locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux et que ce droit vise à permettre au locataire de demeurer dans « son » logement aussi longtemps qu’il le désire, surtout s’il est âgé de 70 ans et plus.  Bien qu’il soit permis à un propriétaire de reprendre un logement, cela ne sera possible que dans les cas spécifiquement identifiés par la Loi et aux conditions établies par le Code civil du Québec.

 

LE CAS CLASSIQUE

 

Le Code civil du Québec prévoit ce qui suit : « Le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. »

 

Donc, si j’achète un duplex, je peux reprendre un logement pour moi-même l’habiter.  Je pourrais aussi reprendre un 2ième logement pour y loger ma fille.  Toutefois, je n’ai pas le droit de mettre fin prématurément au bail et je devrai attendre la fin du bail avant d’emménager.  De plus, je devrai au préalable être devenu propriétaire de l’immeuble et je devrai aussi avoir avisé, par écrit, le locataire, au moins 6 mois avant la fin de son bail.

 

Par exemple, pour reprendre un logement dont le bail prend fin le 30 juin 2021, il faut que je devienne propriétaire au plus tard en décembre 2020 et que le locataire reçoive mon avis avant le 1er janvier 2021.  Sinon, je devrai attendre au 1er juillet 2022 avant de reprendre le logement.

 

En supposant que le locataire est âgé de moins de 70 ans, il s’agit là du cas le plus simple que l’on puisse rencontrer, et pourtant beaucoup d’acheteurs se font prendre en ne respectant pas les délais pour agir.

 

LE FAMEUX CAS DES INDIVISAIRES

 

Imaginons maintenant que je souhaite simplement aider ma fille à devenir propriétaire et qu’elle et moi achetons ensemble un duplex dans le but qu’elle y habite un des 2 logements.

Aurons-nous le droit de le faire?

 

Malheureusement, la réponse à cette question est : NON!

Pourquoi???  Parce qu’en achetant avec ma fille, nous sommes, aux yeux de la Loi, des copropriétaires indivis que l’on nomme aussi des « indivisaires ».  Or, en matière de reprise de logement, la Loi déteste les indivisaires.

 

En effet, l’article 1958 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

 

« Le propriétaire d’une part indivise d’un immeuble ne peut reprendre aucun logement s’y trouvant, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint. »

 

En clair, la Loi prévoit que lorsque l’on est copropriétaire indivis d’un immeuble, nous n’avons pas le droit de reprendre un logement peu importe qui l’on voudrait y loger.  Une seule exception à cette règle : le cas des conjoints.  Évidemment, si un mari et son épouse achètent un duplex, ils pourront reprendre un logement pour eux-mêmes s’y loger.

 

Donc, les cas suivants sont à éviter :

 

Père-fille, mère-fils, cousin-cousine, frère-sœur…  Dans chacun de ces cas, ceux qui auront acheté dans l’ignorance de la Loi seront fort déçus lorsque viendra le temps de tenter de reprendre un logement.

 

 

En matière de droit, chaque cas est particulier… Cette chronique se veut une source d’information mais ne doit, en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique

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En matière de droit, chaque cas est particulier … Cette chronique se veut une source d’information mais ne doit, en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique.

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