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La revanche de la prescription acquisitive

Selon le dictionnaire Larousse, la revanche peut se définir comme suit : « Action par laquelle on reprend un avantage qu’on avait perdu ». Cette définition colle vraiment bien au jugement rendu par la Cour Suprême du Canada dans l’affaire Ostiguy c. Allie (2017 CSC 22).

Cette affaire très importante pour les notaires vient de mettre un terme à une controverse juridique sur les effets de la prescription acquisitive s’appliquant aux immeubles.

Les faits de l’affaire « Ostiguy c. Allie »:

Les parties sont propriétaires de lots contigus où se trouvent leurs chalets respectifs. Entre 1994 et 2011, Mme Allie et sa famille utilisent sans objection, au vu et au su de tous, un espace de stationnement situé sur le terrain de leur voisin de l’époque.

En 2011, M. Ostiguy achète ce lot voisin et quelques mois après, il demande une injonction afin que Mme Allie cesse d’y stationner son véhicule.

En réponse, Mme Allie rétorque avoir acquis la propriété de ce stationnement par la prescription acquisitive de 10 ans prévue au Code civil du Québec.

La « prescription acquisitive » à l’encontre d’un acte de vente dûment publié au registre foncier?  Est-ce possible? Depuis l’entrée en vigueur, en 1994, du « nouveau » Code civil du Québec, plusieurs réputés juristes prétendent que non. Toutefois, les auteurs ne sont pas tous du même avis.

Alors, qui donc est réellement le propriétaire de ce fameux stationnement ???

Pas étonnant que cette affaire se soit rendue jusqu’à la Cour Suprême du Canada.

La décision rendue en 2017 par la Cour Suprême du Canada dans l’affaire Ostiguy c. Allie (2017 CSC 22) a créé un véritable «tsunami» au sein de la communauté notariale. Cette cause a mis un terme à une importante controverse concernant les effets de la prescription acquisitive en matière immobilière.

Qu’est-ce que la prescription acquisitive?

La prescription acquisitive est un moyen de devenir propriétaire d’un bien, par une possession prolongée, selon un délai et les conditions établies par la Loi. Pour produire ses effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque.

Ce principe n’a rien de nouveau.  On le retrouvait dans le Code civil du Bas-Canada, lequel fut en vigueur de 1866 jusqu’en 1994.  Durant son ère, le délai commun de prescription était de 30 ans. Donc, une personne en possession (sans titre) d’un immeuble pendant 30 ans en devenait propriétaire.

En 1994, le «nouveau» Code civil du Québec remplace l’ancien Code civil et reprend le principe de la prescription. Toutefois, la prescription qui était de 30 ans fut réduite à seulement 10 ans, mais les termes utilisés dans le nouveau Code ont porté à confusion.

Au sujet des délais de la prescription acquisitive, l’art. 2917 du Code Civil du Québec stipule que « Le délai de prescription acquisitive est de 10 ans… ».

Mais, l’art. 2918 ajoute que « Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice. ».

Sous l’ancien Code, il était reconnu par tous que la personne qui possédait un immeuble depuis 30 ans pouvait demander à la Cour de reconnaitre son droit de propriété dûment acquis. Sur le plan juridique, ce jugement ne créait pas le droit de propriété; il ne faisait que reconnaître le droit déjà acquis par l’effet da la Loi.

La formulation de l’art. 2918 du Code civil du Québec a créé une controverse juridique à savoir :

Est-il nécessaire d’obtenir un jugement pour bénéficier de la prescription, ou bien, tout comme autrefois, le simple fait de posséder le bien (pendant maintenant 10 ans) est suffisant pour en devenir propriétaire?

La Cour Suprême du Canada tranche la question

Les faits étant bien établis, La Cour Suprême résume cette affaire comme suit :

« La seule question qui subsiste consiste à déterminer si une prescription déjà acquise peut être opposée à un nouveau propriétaire qui inscrit son titre au registre foncier avant que le possesseur n’agisse en justice. »

Aux termes d’une longue analyse, la Cour Suprême conclue notamment que :

– Le Code civil reconnaît la prescription acquisitive comme un moyen d’acquérir le droit de propriété.

– Les droits validement acquis par prescription opèrent sans égard aux droits inscrits au registre foncier

– Sous le Code civil actuel, les droits acquis par prescription n’ont pas davantage besoin d’être publiés pour être opposés aux tiers que ce n’était le cas sous le Code civil du Bas Canada.

En conséquence, la Cour Suprême du Canada donne raison à Mme Allie et la déclare valablement propriétaire du fameux espace de stationnement pour l’avoir acquis par la prescription acquisitive.

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En matière de droit, chaque cas est particulier… Cette chronique se veut une source d’information mais ne doit, en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique.

 

Tous droits réservés | Yvan Dufresne, notaire – Courtier immobilier agréé DA

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